売却査定 私道負担 メリット デメリット

自宅に私道が接している場合のメリットとデメリットはなんですか?

不動産を購入するときや、売却査定をするときによくある質問です。

対象物件の隣地や、周辺の数件、もしくは私道が長い場合は20件以上など、私道を共有しているケースがあります。

対象物件を建築した当時、接道義務を果たすために便宜上土地の所有権を必要なみんなで分けて持ち、負担することがあります。

持分を持っていればメリットもありますが、デメリットもあります。

今回は、私道を負担している物件のメリットとデメリットをお伝えしたいと思います。

①私道を持分で持っていることのメリット

(図1)  メリットは、持分を持っていなければ接道義務を果たせていなかった土地に、持分を持つことで建築が可能になります。

図1の例を見ると、イエローの対象物件は公道に接していません。接道義務とは簡単に言うと、土地の上に建物を建てたい場合、建築基準法第43条の規定により、建築物の敷地が4m以上の幅の道路に2m以上接していなければならないという決まりがあるのです。

図1では公道の幅は書いていませんが6mありますので、4m以上ですのでクリアしています。しかし、公道に接している2軒は2m以上接しているのですが、奥の2軒は公道に接しておらず私道にしか接していません。しかし、私道は6m以上公道に接していました。

この時、奥の2軒も私道の所有権を2分の1でも4分の1でも、わずかでも持分を持っていれば公道に接しているとみなすことができるのです。都心部や郊外でも住宅が密集している団地では、土地利用が限られるケースが多いため、私道の持分を持つことで、接道義務を果たして建築を可能にする方法を用います。

②私道を持分で持っていることのデメリット

デメリットは、なんといっても私道自体のメンテナンスと固定資産税です。

私道はそもそも個人の所有物ですので、土のままの私道もあれば、砂利やコンクリートもあるかもしれまあせん。建築された当時の建築業者や、先祖が整えたままの状態になっていると思います。

メンテナンスとは、この土の水はけが悪い場合や、砂利が少なくなって一部だけへこみができた場合、コンクリートが車の重圧で欠けてしまった場合、私道に側溝があれば側溝の枯れ葉や泥の掃除などです。もっと言えば、私道を掘って埋まっている上下水道管の破裂などのメンテナンスですが、個人の所有物ですので持分を持っているみんなで話し合って、またはお金を出し合ってメンテナンスをしなければなりません。

持分をみんなで持っているので、初めはみんなお互い様と思い良いひと達だけど、時の流れで経済的に余裕がなくなった方などは、メンテナンスしなくても十分いまのままでいいなどと言い始めるかもしれません。

また、私道とはいえ、固定資産税も持分の分、負担しなければなりません。

この煩わしさが、私道に接している物件の価値を少なからず下げていると言えるかもしれません。

③デメリットの解決方法

(図2)

デメリットの解決方法ですが、これは少しエネルギーが必要です。

結論から言いますと、私道を市に無償譲渡する方法です。

売却する前であれば、図2のケースで言えば3軒とも顔見知りなので、やりやすいかもしれません。代表者を1名決めて、全員の署名をもらった上で、市の相談窓口に掛け合い譲渡申請をするのです。

先日、売却査定を行った自宅では、すでに数年前に申請して譲渡まで完了しているご自宅でしたが、奥の2軒が高齢になり側溝のメンテナンスが困難になったため、申請して受理されました。現在は、きれいにアスファルトで舗装され、側溝もアスファルトの下に通っている状態になっていました。

ただし、対象物件を購入する場合は購入前に売主に依頼するか、購入後に自分が代表者になって申請するかですが、時間もかかりますしなかなか人間関係が構築されていない中で進めるのは大変かもしれませんが、やって損はないかと思います。

対象物件の販売を依頼した不動産業者か、もしくはいま不動産を探している方は、購入を依頼した不動産業者に役所とのやり取りを依頼してみても良いかもしれません。親切な不動産業者であれば役所まで掛け合ってもらえると思います。

 

関連記事

  1. マニュアルのない不動産 再建築のための地主様交渉

  2. 売土地情報 小倉南区東貫1丁目 新規登録のお知らせ。

  3. 福岡県行橋市行事の土地見学

  4. 福岡県北九州市小倉南区 分譲地計画地の見学

  5. ネットに出ていない土地情報は存在するのか

  6. ホームページ開設しました。