不動産売却

不動産の状態を把握するポイント

●建物・・・築年数の確認とともに、建物を建築した際の建築確認済証や検査済証、仕様書などを見て建築時に使われた資材を把握すると良いです。
 なぜなら、例えば、相続した建物はどのような資材を仕様したかなど、仕様書があると、親が増築した箇所や元々の屋根材、フローリング材などが明確にわかり、リフォームの履歴が追えるからです。

●土地・・・過去に測量をしている場合、測量図があると思います。隣地との境界を確認しておくと良いです。境界が確定していない物件は買主が購入を控える原因の一つになります。万が一、測量図が手元にない場合は、法務局に備え付けられている場合もありますので、一度確認してみましょう。

販売に強い不動産を選ぶポイント

●不動産会社は、全国の物件を物件情報サイトだけでなく「レインズ」という業者間ネットワークによって、遠方の物件や相場まですぐに確認することができます。
さらに購入者は物件を探すときにはスマホですぐに検索できるため、不動産会社が標準化され、実績や店舗展開のネットワークで勝負する時代ではなくなっています。
購入者が不動産会社を選ぶときは、ある特定のエリアに特化した地域密着の不動産会社が良いと思います。

●売却する際の不動産会社選びは、販売の依頼の仕方に大きく2つ、専任媒介と一般媒介があります。専任媒介は1社にしか販売依頼ができず、一般媒介は複数社に販売依頼できます。
数年前から中小不動産会社だけでなく大手不動産会社などにおいて、他の不動産会社から購入希望者にご案内しても良いか問い合わせがあっても「商談中である」と偽って拒否する「抱え込み」販売が問題になっています。
これは、売却依頼者から専任媒介で販売を依頼された業者が、売主側の仲介手数料も買主側の仲介手数料も、両方もらいたいために、他社の介入を断るケースです。
このような不動産会社に売却を任せてしまうと、いつまでたっても購入者とのマッチングができなくなってしいます。中小不動産会社だけでなく大手不動産会社問わず、自社の利益第一ではなく、お客様のためを第一に考えなければなりません。

その反面、一般媒介であれば、複数社に依頼ができますので、そこで不動産会社間の販売競争がおこり、いち早く販売しようとする不動産会社が競って販売活動をしてくれます。
「専任媒介であれば販売に力が入りますので、専任媒介にしてください」などと一方的に言う不動産会社に依頼することは、今の時代に合わないでしょう。

●査定依頼を3社にしてみてください、相場よりあきらかに高い不動産会社は選ばないほうが良いと思います。不動産においては相場というものは、確実に存在しており、仲介で販売を一定期間任せるのであればその相場に近い価格で査定額が決まるというのが適切です。
複数社に査定を依頼している旨を不動産会社に伝えると、「相場より高く販売できます。もし販売できなければその価格で当社が買い取ります。」というような不動産会社がおりますが、自社のことしか考えていないので、やめた方がよいです。
これは、売却する側としては、高く売却できた方が良いという気持ちにつけ込み、実はその不動産会社がこの物件を独占したいというのが本音です。高い査定額を出してきた不動産会社は、まず初めに候補から外してよいと思います。ましてや「専任媒介で高く販売します」はもってのほかです。

売却成功のポイント

ご自宅特有の匂いを換気。

どのご自宅でも特有の匂いがあります。ですが、自分では気が付いていない匂いで、ご家族以外の人は気がつく匂いがあります。匂いの感じ方は人それぞれ違います。購入希望者が内覧にこられ、玄関を開けて一番初めにくる匂いで第一印象が崩れてしまうことがあります。
ストーブを焚いて湿気や結露が発生している状態はもってのほかです。購入希望者が内覧に来ることが分かっているのであれば、その時間の30分ほど前から全部屋の換気をしたほうが良いと思います。(雨の日などは難しいのですが、換気扇などを活用して極力換気をしてください。)
  

生活感を消す。

空き家状態では、スッキリしていますが、どうしても居住中に内覧してもらうこともあります。居住中の場合はどうしても、住んでいるご家族の生活感が見えてしまいます。洗濯物を部屋干ししていたり、飲みかけのペットボトルや子供の靴下がころがっていたりすると、いくら間取りがよくても全体のイメージが悪くなってしまいます。
可能な限り生活感のあるものは目につかないところに片づけておきましょう。
  

簡易清掃。

購入希望者が内覧に来るのに掃除をされない方はいないとは思います。通常の掃除機や雑巾でできる範囲は必ず掃除しておきましょう。ただし、お風呂や洗面化粧台、トイレ、特にキッチンの水垢やカビは特殊な洗剤でなければとれないこともあります。
特に女性は水回りの汚れを見ただけで引いてしまう方もいます。戸建であれば、全て掃除すると6〜7万円ほどかかりますが、可能であれば3万、4万円程度でできる清掃業者さんに水周りだけの清掃をお願いして、ピカピカにしておくだけでも印象が良くなるでしょう。
  

インテリアの入れ替え。

欧米や関東では、自宅を売却する際には簡易清掃をして、壁紙も汚れた部分だけ張り替えたうえで、インテリアコーディネーターに依頼してダイニングテーブルやチェア、ソファ、TVボード・書斎の机や花、絵画などをレンタルでセットして販売することが常識になっています。
建物の価値が年々高く評価される欧米ならではですが、日本では新築のモデルルームでは高級なインテリアや見栄えのする飾り付けをすることは常識ですが、近年リノベーション業界にだけではなく、個人のご自宅売却の際にも、導入されるようになりました。
これを「ホームステージング」と言います。
通常のインテリアコーディネーターでは異なる、不動産の知識も必要ですが、この「ホームステージング」の認定資格『ホームステージャー』の有資格者が「うえなび」に在籍しております。
少しでも高く販売したいとお考えの方は、試してみるのも良いかもしれませんので当社にご相談ください。

不動産購入

新築と中古のメリットデメリット

●新築は戸建もマンションも同じですが、最新の設備が装備されているだけでなく新耐震基準に変わってからの建物や、国が全ての新築住宅に広めていこうとしているZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)で建築された物件を購入ができるメリットがあります。
その反面、価格が高いことがデメリットです。
注文住宅ですと、エリアにもよりますが、土地と建物、諸費用も込みで安くても3000万円程度~高いもので5000万円程度〜となり、マンションも同程度だと思っていただいても結構かと思います。
 ただし、新築建売住宅は間取りや色などを変更できない分、都心や関西は異なりますが、地方の中核都市の郊外では、2000万円代半ばで購入できることもあり、間取りにこだわりがなければねらい目の市場だと思います。
  
●中古のメリットはなんといっても安い価格です。リフォーム前の物件であれば、自分好みに間取りも変更できて、現況の間取りや寸法にもよりますが最新の設備を自分仕様に変更できます。窓枠の仕様により出来ないこともありますが、1枚ガラスから新築同様の断熱性の高いペアガラスに変更することもできます。
その反面、築年数の長い建物であれば耐震補強工事をしなければ新築同様の強度にならないことがあったり、新築した住宅メーカーの保証が切れていたり、火災保険が新築より高くなったりというデメリットがあります。

一戸建てとマンションそれぞれの特徴

●マンションの特徴は、なんといっても立地が良いことです。駅直結や駅から徒歩5分など、駅までのアクセスが良いことが最大のメリットです。バス停が近いマンションもありますが、東京や関西の都心部から電車で40分程の郊外では、人口減少によりバスの路線が廃止されているところもあると聞いています。
最近は特に時間を大切にする方が増え、物件情報サイトでは数年前までは駅から徒歩10分で検索する人が多数を占めていたのですが、今は駅から徒歩7分で検索する人のほうが多いようです。
戸建と比べてマンションはセキュリティが高いとは言いますが、戸建も最近では2重ロック窓や玄関ドアのセキュリティーなども向上しています。マンションでも不審者の侵入という事件も発生していることから考えると、セキュリティーの高さよりも駅からの近さや買い物のしやすさなど、利便性が高いというキーワードがマンションの特徴だと思います。

●一戸建ての特徴は、お隣からの騒音が少ないことや、庭があることなどがあげられます。マンションと決定的に異なるのは管理費や修繕積立金、駐車場代や駐輪場代などが掛からないことです。特にマンションの管理費や修繕積立金は定期的に金額の見直しがあり、価格が上がるケースが多いです。